재개발과 재건축의 차이? 알아보자

기사를 보게 되면 어디가 재개발되고 어디가 재건축되고 말들이 많습니다.

근데 저 같은 경우에도 재개발과 재건축의 차이에 대해서 어렴풋이 만 알고 있었는데요.

그래서 어느 순간 정확한 차이가 궁금해지더라고요.

이번에 한번 확실하게 알고 넘어가 보도록 하시죠.

우선 사전적 정의로는 기존의 기반시설이 열약하고 노후한 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말합니다.

성격상 공공개발의 성격을 가지고 있으며, 재개발 단위를 한꺼번에 묶어서 개발하는 곳을 흔히 뉴타운이라고도 합니다.

- 재개발의 조건

재개발의 조건으로는 여러 가지 항목들이 있습니다.

우선 필수항목입니다.

○ 구역면적 : 사업면적 1만 제곱미터 이상

○ 노후도 : 노후 불량 건축물 수 2/3 이상(10% 내외로 증감 가능)

→ 여기서 노후 불량 건축물의 기준을 궁금해하실 텐데요. 사전적 정의로는 내진성능이 확보되지 못한 건축물 중 중대적 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함들이 있는 건축물입니다. 일반적으로는 30년이 넘는 건축물을 일컫습니다.

다음으로는 선택항목입니다.

○ 호수밀도(건축물이 밀집돼 있는 정도) : 60호/HA 이상

○ 과소필지(주거지역 기준 18.15평) : 과소필지율 40% 이상

○ 주택접도율(주택이 도로와 얼마나 잘 연결되어 있는지) : 40% 이하(조건부 50% 이하)

○ 노후도 : 연면적의 2/3 이상

→ 필수항목 + 선택항목 1가지의 요구조건을 충족하게 되면 재개발의 조건에는 부합하게 됩니다.

사전적 정의로는 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 부수고 새로운 건물로 다시 짓는 사업을 말합니다.

흔히 우리 일상생활에서 보는 아파트, 빌라, 학교 등 기존의 노후 건축물들이 대상이죠.

그래서 도로 등 기반시설이 잘 되어있는 수도권 지역은 주로 재건축이 많습니다.

성격상 재건축은 주로 아파트 주민들에 의해 적극적으로 주도가 되고 민간주도의 성격을 띠고 있습니다.

- 재건축의 조건

○ 재건축 연한이 30년 충족

○ 1만 제곱미터 잇아 부지를 가진 300세대 이상

○ 소유자 4/5 이상 동의, 각 동별 2/3 동의

○ 안전진단 E등급

- 개념적 차이

우선 사전적인 개념의 차이는 말 그대로 재건축은 건축을 다시 하는 것이고 재개발을 개발을 다시 하는 것입니다.

이런 단어 그대로의 차이대로 재건축은 아파트와 같은 건축물을 다시 짓는 것을 말하고 재개발을 건물도 짓고 도로, 공용 주차장 같은 기반시설도 같이 건설하는 차이가 있습니다.

그러면 이러한 차이가 발생하는 이유가 무엇일까요?

그 이유로는 재건축과 같은 경우는 기반시설이 양호한 곳에 건축물만을 새로 짓는 방향의 사업입니다.

반면, 재개발 같은 경우는 기반시설이 열악한 곳에 건축물뿐 아니라 기반시설까지 다시 짓는 것입니다.

- 조합원 자격의 차이

1) 재개발

○ 재개발은 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 취득합니다.

○ 추가로 지상권자도 조합원의 자격이 생길 수 있습니다.

2) 재건축

○ 재건축 같은 경우는 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원의 자격이 생깁니다.

→ 즉, 재건축에 비해 재개발의 조합원 대상의 범위가 넓습니다.