토지거래허가제란 무엇일까요? 얼마 전에 토지거래허가제를 해제했는데요. 그 지역으로는 잠실동, 강남구의 삼성, 대치동, 청담동 같은 지역입니다. 그래서 토지거래허가제가 무엇인지 알아보고 그에 따른 영향, 어떤 지역 및 아파트가 해제되었는지 알아보겠습니다.
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 부동산 투기를 방지하고, 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 시행됐습니다.
✔ 시행 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조
✔ 대상 지역: 국토교통부 또는 지방자치단체가 지정한 ‘토지거래허가구역’
✔ 적용 대상: 일정 면적 이상 토지(주거, 상업, 공업, 녹지지역별 기준 다름)
허가를 받으려면 계약자가 직접 해당 토지를 사용할 목적을 증명해야 하며, 허가 없이 계약하면 무효가 됩니다.
토지거래허가제가 집값에 미치는 영향
토지거래허가제가 부동산 시장에 미치는 영향은 단기적·장기적으로 나뉠 수 있습니다.
① 단기적 영향: 거래 감소 & 가격 안정화
- 허가를 받기 어려워 거래량이 급감
- 투자 목적의 거래가 줄어들며, 가격 상승세 둔화
- 특히 강남, 용산, 송파 등 규제 지역에서 효과가 두드러짐
② 장기적 영향: 시장 위축 vs 공급 부족 우려
- 실수요자 중심으로 재편되지만, 시장이 위축될 가능성
- 개발이 지연되거나 위축되면서 공급 부족 우려 발생
- 규제가 풀릴 경우 반사 효과로 집값 급등 가능성 존재
실제 사례로 보는 효과 분석
과거 강남, 용산, 송파 등에 토지거래허가제가 적용되었을 때, 초기에는 거래량이 줄어들며 집값 상승세가 둔화되었습니다.
그러나 시간이 지나면서 공급 부족에 대한 우려가 커지면서 가격 상승 요인으로 작용한 경우도 있었습니다.
예를 들어, 2020년 6월 강남·송파·용산 등에 토지거래허가제가 도입되었을 때, 단기적으로 매물이 잠기면서 거래가 급감했지만, 이후 규제 완화 기대감이 커지며 일부 지역에서는 집값이 다시 상승하는 모습을 보였습니다.
토지거래허가제 지역 및 아파트
서울시는 최근 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동 일대의 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 다만, 재건축을 추진 중인 14개 단지는 투기 과열 우려로 인해 허가구역 지정을 유지하고 있습니다.
토지거래허가구역이 유지되는 재건축 추진 아파트 14곳은 다음과 같습니다.
대치동
- 은마아파트
- 개포우성 1차
- 개포우성 2차
- 선경아파트
- 미도아파트
- 쌍용 1차 아파트
- 쌍용 2차 아파트
- 우성 1차 아파트
잠실동
- 잠실주공 5단지
- 우성 1·2·3차 아파트
- 우성 4차 아파트
- 아시아선수촌아파트
삼성동
- 진흥아파트
청담동
- 현대 1차 아파트
이러한 조치는 재건축 기대에 따른 투기 수요를 억제하기 위한 것으로, 해당 단지들은 계속해서 토지거래 시 허가를 받아야 합니다.
한편, 위에 언급되지 않은 나머지 아파트 단지들은 토지거래허가구역에서 해제되어 거래 시 별도의 허가 없이 매매가 가능합니다.
토지거래허가제에 대한 찬반 논란
토지거래허가제 찬반 논란에 대한 양측 의견을 정리해 보았습니다.
✅ 찬성 의견
- 투기 수요를 차단해 부동산 가격 안정화 가능
- 실수요자 보호 및 시장의 건전성 유지
- 개발 지역의 무분별한 가격 상승 방지
❌ 반대 의견
- 거래 위축으로 인해 시장이 경직될 가능성
- 허가 절차가 까다로워 실수요자도 불편 초래
- 장기적으로 공급이 줄어들어 가격 상승 요인으로 작용
결론: 부동산 시장에서의 의미와 전망
토지거래허가제는 부동산 투기를 막고 시장 안정화를 위해 도입된 정책이지만, 장기적으로 공급 위축을 초래할 수 있어 신중한 운영이 필요합니다.
향후 전망
- 규제 완화 또는 지정 해제 여부에 따라 부동산 시장 변화 가능
- 실수요자 중심 시장 재편 여부가 핵심 변수
- 공급 부족 이슈가 지속될 경우, 규제 해제 시 집값 급등 가능성 고려 필요
따라서, 토지거래허가구역 내 부동산 매매를 고려하는 경우, 현재 규제 상황과 향후 정책 변화를 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.
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