아파트 재건축 절차 (초간단 정리, 가장 어려운 단계는?)

아파트 재건축 절차 복잡하게 느껴지실 텐데요. 오래된 아파트에 대해서 얘기를 하다 보면 한 번쯤은 재건축에 대한 얘기를 들어보셨을 텐데요. 그래서 아파트 재건축은 아파트의 가치를 다시 상승시켜 주는데요. 이번 글에서는 아파트 재건축 절차를 초간단 정리해 드리겠습니다. 

 

 

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재건축이란?

재건축은 재개발과는 구분되는 개념으로 정비기반시설이 일반적으로 양호하면 재건축, 정비기반이 양호하지 않아 전체적인 정비면 재개발입니다. 일반적으로 아파트는 재건축입니다.

 

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아파트 재건축 절차

아파트 재건축 단계를 크게 4가지로 나눠보았습니다.

 

아파트 재건축 절차 1. 초기 단계

 

- 정비계획 수립

도시정비법에 따라서 정비구역을 대상으로 개발계획 내용 결정하는 계획

 

- 안전진단 실시

아파트 구조물에 대한 안정성 평가. D등급(조건부 재건축) 혹은 E등급(즉시 재건축)이 나와야 재건축이 가능합니다.

 

- 정비구역 지정

기초조사, 정비계획안, 정비구역지정요청, 지정요건 및 기준검토 관련부서협의, 입안, 공람공고 및 주민의견청취, 구의회 의견청취, 지방도시계획위원회 자문

 

- 추진위원회(추진위) 승인

재건축을 위해 추진위원회가 행정청의 승인을 받는 절

 

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아파트 재건축 절차 2. 조합 설립 및 시공사 선정

- 조합 설립

전체 소유자 3/4 이상의 동의와 각 동별 과반의 동의가 필요함.

 

- 시공사 선정

입찰 및 조합원 투표 결정

 

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아파트 재건축 절차 3. 사업 승인 및 평가

 

 

- 사업시행인가

시장이나 구청장의 최종 승인

 

- 종전 자산평가

감정평가를 통해 분담금 예상하는 단계입니다. 재건축 내 소유한 자산의 가치를 평가하는 작업입니다.

 

- 조합원 분양신청

조합은 사업시행인가 고시된 날 120일 이내에 희망 평형 신청. 신청하지 않은 사람은 현금 청산자가 됨.

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아파트 재건축 절차 3. 사업 승인 및 평가

 

사업 승인 및 평가 단계입니다.

 

 

- 관리처분 계획

사업시행인가 당시 변수를 수정 보완한 계획. 분담금, 예상 수익 등을 계산해서 지자체에 인가

 

- 이주 및 철거

보통 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 조합은 조합원에게 이주비 제공함.

 

- 동호수 추첨

 

- 착공

 

- 일반분양

 

- 준공 및 입주

 

- 이전고시 및 청산

 

위와 같은 과정이 일반적으로 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다.

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아파트 재건축 가장 어려운 단계

 

 

아파트 재건축 단계 중에서 가장 어려운 단계를 꼽으라면 아무래도 주민 동의 단계라고 할 수 있습니다. 왜 그럴까요?

 

- 과반수 이상의 동의 : 재건축 사업에서 과반수 이상의 동의가 필요한데 안 되는 사람의 마음이 다 같진 않습니다.

 

- 이해관계 조정 : 다양한 이해관계를 가진 주민들의 의견을 조율해야 합니다.

 

- 상가 비율 고려 : 단지 내 상가가 많은 경우 이들을 설득하는 것이 조합 설립의 관건입니다.

 

위의 단계를 건너지 못하면 재건축 사업 자체가 실행되기 어렵습니다.

 

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아파트 재건축 요약정리

 

아파트 재건축의 단계를 요약하면 정비계획 수립 → 안전진단 → 추진위원회 → 정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 및 입주 순으로 진행됩니다.

 

 

 

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